「賣方喜歡收斡旋金、買方喜歡簽要約書」 當反悔不想買房時 兩者差別何在？

房產交易中，合約條款的理解至關重要，無論是賣方委託或買方成交，對契約內容詳細檢視，可避免日後影響責任歸屬或權益賠償。「許多買賣方想省下服務費，跳過房仲私下與屋主接觸成交。」聯勝房屋專任委託部經理提醒，若私下成交對象是在委託終止或到期兩個月內仲介帶看過的對象，買賣雙方有可能會被要求負擔違約罰則。在交易過程中，常見成屋委託要留意哪些事項？斡旋金與要約書差別何在？

賣方委託銷售 私下成交違約風險

買賣房產涉及契約種類繁多，專有名詞艱澀難懂，許多民眾擔心不知不覺中簽下損害自身權益的條約，陳泰源表示：「不論預售屋、成屋還是租賃合約，台灣現行都有定型化契約規範，僅能在固定條件下進行微幅協調或增減，不用太過緊張。」

找房仲賣房子時，契約要注意什麼？陳泰源針對《成屋委託銷售說明書》有三點提醒：

審閱期

一般來說契約審閱期為三天，但許多房仲會以「節省時間」為由，要求屋主立即放棄審閱期並勾選「本人已瞭解契約內容，自願放棄審閱期」選項。「如果對眼前仲介不熟悉，務必選擇保留審閱期，並仔細檢視每一條款。還有一些仲介可能會在合約中動手腳，將簽署日期寫成跳過審閱期後的未來日期，這些都是需要特別注意的細節。」

定價

賣方對買賣價格的設定，陳泰源也強調應明確區分房屋與車位價格，避免從簡只寫明欲售「總價」。因為這樣會讓仲介有調整車位與房屋價格比例的空間，讓買家誤以為房屋單價較低，或讓屋主覺得房屋賣得很好，「這種狀況若出現在預售屋，可能會出現建商為販售餘屋，刻意調高房屋售價的行為。」

服務費

根據內政部規定，《成屋委託銷售說明書》需載明房仲業者服務費百分比，買賣雙方仲介相加不能超過6%，通常市場上會考量買方出資不易，有不成文規定「賣4買2」減少買方負擔服務費成數，但其實都可彈性協調，即使只有單一方全拿6%也在合法範圍內。

許多買賣方想省下服務費，會在委託期到期後，跳過房仲人員私下接觸成交。陳泰源提醒，若私下成交對象是在委託終止或到期兩個月內仲介帶看過的對象，房仲若舉證成功，就必須負擔違約罰則，必須提供總價4%的服務費。這項罰則雖未載明於定型化契約中，但各大房仲公司會主動寫明這項條款。

斡旋金與要約書差異 現況交屋的責任歸屬

在買方應注意事項上，陳泰源特別說明斡旋金與要約書比較。斡旋金是買方在表達購買意願時展現誠意支付的一筆金額，一旦屋主接受，這筆金額會轉為定金，並具有法律效力。如果買方反悔，這筆金額可能被沒收。而要約書則是另一種選擇，買方不需要立即支付現金，但一旦反悔，買方需賠償要約書上約定的賠償金額。

「通常賣方會喜歡收斡旋，買方則喜歡簽要約書。」陳泰源解釋，若賣方收斡旋金，買方反悔，賣方可直接沒收現金，買方還必須走繁瑣法律程序；若買賣雙方是簽要約書，買方反悔，是賣方必須拿要約書走法律程序才能追回賠償金。「通常買方若選擇簽要約書，容易讓屋主覺得缺乏誠意，但買方有權根據自己的需求和風險承受能力選擇適合方式，房仲業若刻意省略說明，買方有權檢舉此不老實做法。」

針對買方容易擔心的隱瞞屋況，陳泰源表示，若是海砂屋、輻射屋、凶宅等重大房屋瑕疵，現在資訊都相當透明，即使已成交仍保障可無條件解約，且房仲業者或賣方若有隱瞞不實，除民事價金求償，還會背上刑事詐欺罪。

陳泰源特別解釋消費者容易誤解的「瑕疵擔保」。許多人以為只要5年內發現瑕疵，都可依據民法向原屋主索賠，但瑕疵擔保責任有「發生」與「發現」差異，若瑕疵是在交易後因地震等原因才「發生」，賣方無需負責；但若瑕疵是在交易前已存在，即被買方「發現」，賣方才需承擔5年內的保固修繕責任。他進一步建議，買方可透過專家檢驗和保留證據，確保能有效舉證並保障自己的權益。

許多投資客會要求買方簽署現況交屋條款，陳泰源特別說明，現況交屋僅代表買方「知道」賣方要現況交屋，並不代表「同意」。若交易後買方發現屋況有瑕疵，只要能舉證該項瑕疵必須用專業儀器才能發現，或證明前屋主用裝潢掩蓋瑕疵，賣方依舊必須負擔責任。除非買方在條約中簽署放棄瑕疵請求權，屋主才能全身而退。

陳泰源以實際案例說明，無論是買方、賣方，對房產交易的任何疑問，都應尋求專業建議，避免因一時疏忽陷入糾紛，造成無法挽回損失。

資料來源/工商時報/文/周靖璞