注意取得房屋持有期間 這些項目都不得列為房地交易費用 以免遭補徵房地合一稅

小陳日前將鳳山一筆房地售出，並將房貸利息30萬元在申報房地合一稅時列為費用扣除，沒想到卻收到國稅局通知必須補稅，讓小陳頗感訝異。對此，稅務專家提醒，個人房地合一新制之交易所得，是以房地成交價額減除原始取得成本及相關必要費用計算，而在取得房地所有權後，所繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為房地交易費用。

國稅局表示，為解決房地分開課稅缺失，並抑制房地炒作，健全不動產稅制，促使房地交易正常化，政府於105年起實施房地合一課徵所得稅制度，規定自105年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應依所得稅法第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。

由於房地合一稅制旨在抑制房地炒作，若是允許計算房地交易所得額時減除相關期間費用，將由國家分擔其持有成本，不啻是鼓勵炒房，與房地合一立法目的有違，因使用期間經過而發生之費用，依收入費用配合原則，性質非屬房地交易之費用，亦不應於計算房地交易所得時列報減除。

舉例來說，小陳於111年8月31日買賣登記取得鳳山房地，又於113年9月將鳳山房地出售，小陳辦理個人房地交易所得稅申報時，列報購屋借款利息30萬元，經國稅局以該筆購屋借款利息之計息期間係自111年9月起算至113年9月止，即實際支付利息之日期均在不動產所有權登記日之後，該借款利息30萬元實為房地使用期間之費用，自不得認列，重新核算課稅所得並補徵稅額。

稅務專家提醒，民眾交易105年1月1日以後取得之房地，其用以支付購屋款之銀行貸款雖得列為成本減除，但貸款利息，若是在取得房地所有權後所發生，應屬使用期間之相對代價，尚不得於計算交易所得時列報為成本費用減除，以免遭剔除補稅。

資料來源/自由時報/地產天下/文/記者林耀文